梁宏智摄

“我工作大半年的收入，竟赶不上一套房子一个月的涨幅。”近年来，南宁市区房价持续走高，成了消费者心头难抑之痛。据南宁市统计局公布的数据显示：今年上半年，南宁房地产各项指标全线上涨，市区商品房平均售价达到3236元/m2；其中，从六城区商品住宅平均售价看，西乡塘区以3125元/m2的均价与“老大哥”青秀区一起，继续领跑着南宁楼市。

地价飚升，房子升值已成必然

在当前房价飞涨、普通市民大呼买不起房时，我们不禁要问，是什么造成房价的居高不下？采访中记者发现，业内人士对房价上涨原因的分析大相径庭，其中有一种说法是：因土地实行“招、拍、挂”造成成本增加，引起房价上涨，同时使同一地段的存量土地价格上升，形成周边房价整体上升。

6月29日，3块位于西乡塘高新区的土地在拍卖会上被买家热捧，总成交额2.968亿元。其中，香港客商以每亩430万元的价格成功“拿下”一宗地，创下南宁高新区地价新高。

有投资者认为，由于参加此次土地竞拍的有一大部分是外地客商，他们对南宁的房地产并不了解，只是单纯把南宁的房价与其他城市相比较，认为南宁房价在近段时间会有大幅度上涨趋势，因此出手才会如此大方。

地价高了，房价必将会水涨船高。新的高价地开发，虽然会拉动现有楼盘的价格，可长期来说，这就意味着投资商以后拿地的成本会更高。地价加上建设成本、推广费用及各种相关税费等，房子的售价必然会摊到购房者身上，这也是西乡塘房价“多年积聚，一朝爆发”的直接原因。

事实上，近年来，高新区地价一直拍出高价，土地交易价格的上扬在一定程度上带动了西乡塘房价的上涨。房价与地价相辅相成，市场潜在规律也在暗示：凡是以市场的真实需求为基础，让市场这只无形的手来调节，就不会形成泡沫。而高新区乃至整个西乡塘的地价显然没有超出市场的需求。

文化助力，房价迅速攀升

近年来，西乡塘的房价成了老百姓茶余饭后议论的焦点。一部分是趋向观望的消费心理，一部分却是日益膨胀的乐观心态。这两部分渐行渐远的反方向思维将会进行一场怎样的博弈？西乡塘区房价何以能直逼青秀区？分析原因，许多业内人士认为，该区域内特有的教育和人文资源功不可没。

诚然，南宁在倡导品质化的同时，文化地产也被引入了人们的视线。而城西地产的成功经验则最好地证明了：在某个区域中，教育机构大部分的聚集，文化氛围自然就形成一种厚重的绝对影响力，从此地产与文化相呼应，共同烘托了高附加的价值体现。

有什么样的市场需求就有什么样的产品开发，西乡塘区几乎集中了南宁市所有的大中专院校，文化氛围浓厚无比。从火炬大厦周边、鲁班路以及广西大学附近的一些楼盘，如康桥蓝湾、同和华彩上湾、盛天尚都等，我们完全可以得知，西部地产已开始了全面的文化崛起。

如今，在西乡塘区，均价超过4000元/m2的楼盘比比皆是。究其原因，西乡塘的地产文化氛围功不可没。另外，消费者在本片区内置业，逐渐形成了一个文化层次较高、收入相对稳定的居住群体，从而汇聚了区域内的居住文化，提升了区域的居住形象及区域价值。

创意+品质，催生房价上扬

今年上半年，西乡塘住宅房均价达到3125元/m2，除了区域的价值外，开发商在产品方面做得也很周到。这在很大程度上促使了房价的上扬。

曾有很多人问起：南宁楼市，哪个板块最热？谁又是当之无愧的潜力板块？这的确很难回答。因为经过数次热点轮换，南宁房地产市场已进入平衡发展时期。各板块均出现了不少优秀的楼盘，且实力非常接近。就拿西乡塘区域来说，今年城北两大楼盘的面市就在市场上引起重要反响。其一是以商业为主的位于安吉大道的上千亩大盘大商汇，另一个就是位于北湖路尾的40万平方米大盘云星·城市春天，这个地处成熟配套区的楼盘第一次推盘放号就被抢订一空，3400多元m2的房价同样让人趋之若鹜。

由此可见，购房者已经进入了理性购房阶段。他们购房很大程度是为了改善住房条件，他们越来越注重品牌和售后服务，希望买的是放心房，他们不但对房子挑剔，对开发房子的发展商也很挑剔。

所以，对于开发商来说，他们必须要在房子质量和创新上下功夫。比如说：户型结构方面做到舒适、实用；要广泛采用新材料、新技术、新结构……而所有这些，在价格上则直接体现为房价的上涨，这也正应验了“物有所值”的道理。

完善配套，惹火区域房价

从近年来西乡塘房价一路稳步上升的趋势中我们可以看出，完善的配套至关重要。成熟的市政及商业配套甚至被称为西乡塘板块升值的基础。在这里，幼儿园、小学、中学、大学一条龙，车站、医院、超市、菜市、大型商场等一应俱全；此外，政府还将规划建设若干个在全区乃至全国有名的专业或综合性购物城，形成布局合理、功能齐全、档次较高、辐射能力强的区域性商贸中心，并配套建设若干各具特色的商业街道。

跟别的板块相比，许多购房者买这个区域房子的理由更为直接。他们一再强调要让自己的小孩住得舒服，有更好的教育氛围。而西乡塘的房子，学府气息很浓厚，小孩居住在此，可以受到浓郁的人文气息熏陶。

当然，购房者选择在西乡塘置业，除了考虑这里的升值潜力外，房屋的租金的高回报也是一个重要原因。记者了解到，目前在西大附近的出租房供不应求，在西大附近的小区，一套经过装修好的两居室月租金可达到800元。

因此，我们说，西乡塘板块的异军突起，并不是偶然的，它是一个城区区域中心聚集效应的结果。而其成熟且完善的配套则是这个区域中心聚焦效应的表现形式，这种表现形式在一定程度上驱动了西乡塘房价的上涨。
 

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