新华网2月19日电(记者梁思奇)房价是否升幅下降？房市是否已现拐点？记者日前在房地产热点城市北海了解到，去年10月后出台的第二套住房限贷等收紧银根政策，逐渐显现效力，市场出现了向理性回归的效应。

限贷使市场“卖方”变“买方”

从去年3月份起，北海市房价同比涨幅持续居全国首位，价格由每平方米1500元左右升到2000元到3000元不等，部分超过3000元；与此同时，外地人购房比例也由先前的30%左右飙升到60%以上。记者了解到，北海市的外地购房者来自全国各地，以福建、浙江、广东、黑龙江、上海及广西区内的南宁居多，不少人看中当地的低房价，买入后加价沽出。此外，部分本地较高收入人群也加入这一“炒房”行列。投资性购房成为房价的最大推手。

在房价快速上涨的引领下，北海市的地价也开始攀升，由原来的每亩三四十万元升至八九十万元、上百万元，最高超过200万元，土地的升值进一步加剧了人们对房价上涨的心理预期，更得炒房之风更炽。

这种互相刺激的房市追涨之风，去年10月后出现微妙变化：本来是“金九银十”的销售旺季，当地购房者寥寥无几；一些新楼盘尽管依然光顾者众，但却是看者多，买者少；记者的手机每天收到群发的各种“花园”、“广场”开盘的信息，这种销售新招数也显示商品房不再是不愁嫁的“皇帝女”。

一名房地产开发公司财务总监说，导致这种变化的直接原因是银行的限贷政策。个人按揭贷款对第二套住房、别墅、商业用房等提高首付，限制了借助贷款低成本炒房的行为。房地产开发环环相扣，一旦销售环节出现窒滞，开发商拿不到按揭贷款，市场出现由“卖方”向“买方”的转变。

“收紧银根”促进市场回归理性

春节过后，许先生在一个楼盘打探北海房市行情时，售楼小姐再三询问他购房的用途，并表示不希望房子被用来加价炒卖，必须在规定期限内办理正式购房手续。

代理商品房销售的王立说，楼盘开发搞“内部认购”的很多，购房者在项目刚动工时预交一笔订金，现在担心正式签合同买房后找不到接盘者，普遍持观望态度；而开发商急着回笼资金，双方形成扯皮。“开发商过去往往配合购房者预订后拖延办理房产证，利用登记或预售与办证的‘时间差’炒房，房子实际上没有卖出，现在成了炒房的受害者。”

据了解，按照个人按揭贷款的新规定，目前北海市公寓型商品住房首付比例为30%，别墅型40%，铺面、写字楼等等商业用房(含商住两用)高达55%；此外，对于第二套住房利率还要相应上浮，极大地增加了炒房的成本。王立认为，这些限贷政策，促使市场向理性回归。

这种理性表现在两方面：购房者由于成本增高，风险加大，对房价攀升的心理预期减弱，盲目跟风行为受到抑制。而开发商因为大户型住房滞销，转向满足普通收入人群的中小型商品住房，定价也趋于合理，不再一味走高。记者了解到，目前北海市场90平方米以下两房或三房一厅结构、售价不超过2500元／平方米的住房最受市场追捧，大面积的别墅和商住两用房则受到冷落，有价无市。

房价的稳定使土地市场进入调整期。据了解，北海市去年底的两次土地拍卖出现“流拍”。北海市土地储备中心一位负责人说，这种现象表明开发商理性地判断土地的价值，那种“占地为王”的心态有所转变，市场反应有利于政府在评估土地价值时趋于理性。

学会聪明地调控

业内人士认为，去年底的限贷措施无疑找准了市场“穴位”：多年来旺盛的市场需求，与炒房者轻易获得银行贷款，在房市进行“低成本”投机不无关系。原本为帮助中低收入者解决住房问题而设立的个人按揭贷款，成了部分人炒房的钱柜。提高第二套住房首付等措施，关紧了炒房资金的“闸门”，抑制了房市的投机行为，促使扭曲、失真的供求关系回归真实，还间接地规范了房地产开发及销售行为，起到了“一石数鸟”的效果。

金融机构的限贷措施还对市场起到了引导作用：对普通住房和别墅及商业用房采取不同的首付比例，不妨碍高收入者对高档住房需求，同时促使开发商开发更多面向中低收入者的中小户型住房，使住房回归其基本属性，起到了通过市场配置、促进资源节约的作用。

一些受访者认为，尽管去年的房价仍然持续走高，但目前多数城市“有价无市”的状况表明，调控的效力正逐渐显现。与一些地方责令开发商限价销售、公布成本价等做法相比，通过金融杠杆调控、引导房地产市场，是一种更为“聪明”的做法。政府找准定位，在建立住房基本保障制度的同时，探索更好地运用经济和金融手段调节市场，是避免房价大起大落，促进房地产业健康发展的适宜之策。