业界朋友的爆料短信接踵而来：“香樟林突然发飙，推出5600元/平方米一口价特惠房”，“红日·江景抢跑，付全款可享受8.4折，价格4100元/平方米左右，付半款可享受9折，价格4300元/平方米”，“市中心江景房低价上市，融昌·邕江银座首期产品折后价6480～7510元/平方米，华亨·邕江御景交1000元预约可抵10万元”，“汇东郦城派发大利市，最高优惠13万”……某地产网站幸灾乐祸地宣称：南宁楼市战事升级。

　　6月5日南宁奥园横刀立马，率先降价杀出观望的阵营。不到10天时间，就有一批开发商出阵应战，坦白地说，这超出我的预料。当然，没有一个开发商对外说自己降价，而是说“特价”、“优惠”或者“感恩”。虽然来得迟了一点，但开发商的“感恩”总算是来了。

　　说得没错。南宁楼市“战事”已有升级的苗头。一是新盘不敢“高开”，代之以较温和的价格上市；二是各种形式的降价已经从城南蔓延到城北、城东和市中心；三是一批楼盘六七月份上市，下半年供应不减反增。

　　再看全国大势，截至6月6日，北京、上海、重庆、深圳、广州、杭州6个一线城市的住宅期房库存已经高达26万套。这方面的专家说了，比照市场深度调整的2008年，市场大规模的价格调整恰恰发生在一线城市库存总量在28万～30万套的区间。包括恒大、绿地、万科等在内的全国一线房企，都已经不同程度地采用了降价的策略来刺激销售。

　　开发商代言人、向来跟调控政策唱反调的任志强终于“变脸”，断言“房价肯定会跌，不跌不行”，建议房企响应政府调控号召，“适度控制房价”。当然，他领导的华远旗下的楼盘并没有带头降价。

　　如果开发商手里有钱，可以扛着不降价，眼下多数开发商都是这么干的。已经降价的开发商，就像你所认为的那样，也许在玩“假摔”，说专业一点，就是策略性降价。其特点：一是结构性，先拿出部分次户型，进行较大幅度降价，吸引市场关注，然后将好户型维持高价；二是短期性，先降价，一旦市场可以接受，交易量回升，马上回调价格；三是提价打折，把百货业的惯用伎俩发扬光大，这是名副其实的“假摔”。

　　说白了，开发商玩“假摔”，是低估中央对楼市调控的决心，不认同中国楼未来长期发展趋势，甚至侥幸地认为地方政府还会救市撑腰。

　　但“假摔”也是摔。市场持续走低的时候，开发商应当如何定价？要利润还是要现金流？降多少？怎么降？这些难题考验着每个开发商的实力和智慧。

　　对于即将上市的新盘而言，可以放低预期，以温和的价格上市。比如5月22日首次开盘的汇东星城，4330～5280元/平方米的价格带来火爆销售；又如将于6月上市的融昌·邕江银座，提前公布6480～7510元/平方米的价格，据说预约者如云。

　　我觉得这两家房企是明智的。这一轮调控才刚开始，没人能够说清市场调整究竟止于降价20%还是30%。对于即将上市的新盘而言，可能主动自救比等待观望更具现实意义。

　　对于已开过盘的老项目特别是大盘来说，事情相对复杂一些，很难直接调整价格体系。不降价，房子卖不动。一家伙降20%也不现实，即使开发商愿意，老业主也不干。2008年万科大范围降价，就惹怒了一批先前的购房者，有些不理智的购房者甚至砸坏了万科的售楼处，有的声称要状告万科。

　　所以我们就看到，眼下南宁几乎没有直接降价的楼盘，而是采取“特价房”或价值反补的方式，如赠送面积、赠送精装修、派发购房利市等，明扛暗降，急于出货。

　　相信也有开发商在看老大荣和的举动。但我想提醒的是，资金实力、品牌影响力可以跟荣和比肩的南宁开发商，显然没有几家。你要等到荣和旗下的楼盘降价才跟进，恐怕有些晚，那时候，如果荣和降1000元，你可能得降1500元甚至更多。

　　古人云：识时务者为俊杰。当降价已经达成不可争辩的共识，与其扛一两个月不如现在赶快出货。应对调控时代最好的方式，是以退为进，预期低一点，价格放松一点，为进入下一轮土地运作周期做好准备。

　　这一点，可以学盛天集团。2008年底的时候，市场冰冷，南宁很多开发商都扛着不降价，均价已达5500元/平方米盛天茗城推出4280元/平方米的“一口价特价房”，既赚足了眼球又回笼了资金。从那之后，盛天集团在土地市场上频频出击，所向披靡。

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